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　山西省政協(xié)常委及港區(qū)召集人、港區(qū)省級政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會主任、香港專業(yè)地產(chǎn)顧問商會榮譽(yù)會長及常務(wù)顧問 蔡志忠

　筆者經(jīng)常提醒讀者，看市場不要一面倒，宜採取中庸之道，也就是在市場好的時(shí)候別看得太好，市場差的時(shí)候別看得太差。即便是買樓自住，也要以投資角度看待，就如投資股票一樣，因?yàn)闃怯畋旧硪彩且环N投資工具，當(dāng)你擁有的自住居所升值了，哪怕只是一層居屋，都會感到高興，原因很簡單，起碼身價(jià)升了，遲買的負(fù)擔(dān)也重了。

　香港本土經(jīng)濟(jì)疲弱，股市表現(xiàn)欠佳，樓市也交投疏落，很多人對後市持觀望態(tài)度。近日有不少朋友(包括傳媒)詢問筆者對後市看法，是否應(yīng)該入市?筆者沒有水晶球，不過還是那一句，採取中庸之道。今天的樓市與股市差不多，真正是孖公仔難兄難弟，都處於十分低迷狀態(tài)，買樓與買股一樣，要以個(gè)人財(cái)政和需求來衡量。我們試試分析一下後市，再總結(jié)現(xiàn)在是否應(yīng)該入市，個(gè)人認(rèn)為，股樓已經(jīng)下跌了許多，未來利好消息似乎比較多。至於作何決定，首先免責(zé)聲明，我只是提供意見給大家參考而已。

　利淡因素有：

　1)地緣政治局勢緊張，國內(nèi)和本港經(jīng)濟(jì)環(huán)境欠佳，樓股市場長期不振，港股從高位下跌將近一半;住宅樓市在年初「撤辣」時(shí)轉(zhuǎn)勢出現(xiàn)小陽春，樓價(jià)升了3%左右，到現(xiàn)在倒跌5%，總體樓價(jià)從高位下跌了28%。由於新樓供應(yīng)太多，地產(chǎn)商唯有繼續(xù)低價(jià)促銷，今年年底之前仍然會持續(xù)尋底，樓價(jià)從高位下跌超過3成以上甚有可能。

　2)工商物業(yè)市場非常嚴(yán)峻，企業(yè)經(jīng)營困難，部分投資者過度借貸，出現(xiàn)銀行追Call Loan情況，銀主盤將在年底前更多湧現(xiàn)。加上數(shù)以萬計(jì)的中小企融資貸款計(jì)劃，將出現(xiàn)壞帳率急升，引致市面上零售飲食商店出現(xiàn)結(jié)業(yè)潮，令工商物業(yè)價(jià)格急跌，有的甚至跌逾5成或以上。這一點(diǎn)，從個(gè)別銀行的壞帳率高達(dá)5.3%便可見一斑。

　3)港元匯率長期在高位，港人外遊港幣「好駛好用」，消費(fèi)力和購買力輸出比輸入更強(qiáng)。而一直以來依賴內(nèi)地遊客的旅遊酒店零售飲食等行業(yè)，也未能因通關(guān)而明顯復(fù)蘇，相反通往內(nèi)地完善的基建工程，如港珠澳大橋、深中通道等等更進(jìn)一步吸引港人北上消費(fèi)，真正融入大灣區(qū)生活。近年香港消費(fèi)模式的大轉(zhuǎn)變，也源於港人進(jìn)入內(nèi)地免簽證，可隨意到處旅遊，反觀內(nèi)地同胞進(jìn)來香港卻需要簽證，多數(shù)只是一簽一行。這種不對等現(xiàn)象，也是香港消費(fèi)力疲弱的原因之一。

　利好消息也有以下：

　1)較早前銀行不願意放款，或者說以嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度對待物業(yè)貸款申請人，不肯借錢出去支援按揭市場，引致物業(yè)交投一片寂靜。在雙料議員和各持份者不斷訴求下，港府指示金管局介入巿場，銀行受到多方壓力，終於迅速啟動借貸機(jī)制，重新正常批核按揭貸款申請，有助物業(yè)市場健康發(fā)展。

　2)香港銀行存款近18萬億港元，比去年增加6%，其中近10萬億元是定期存款。美聯(lián)儲本月會減息，不論減多少都是非常利好消息，象徵減息周期開始啟動，資金會慢慢釋放到市場，而這些消費(fèi)力會留在香港，包括流進(jìn)股市和樓市，形成經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)。

　3)中共二十屆三中全會確定進(jìn)一步全面深化改革，開放政策不會改變，香港「一國兩制」的獨(dú)特地位長期不變，國際金融中心、貿(mào)易中心、創(chuàng)科中心和人民幣離岸中心等等的地位不會改變。香港好國家好，國家好香港更好，因此國策會更支持香港發(fā)展，例如央企、國企會投資香港股市、樓市等等。

　4)人才政策成功奏效，目前香港有超過32萬高才、優(yōu)才、專才申請來港，成功獲得批準(zhǔn)的有逾20萬人，而已經(jīng)進(jìn)入香港工作和居住的有近14萬人，加上家庭成員，估計(jì)超越20萬人口留在香港。這批優(yōu)秀人才正好填補(bǔ)了移民流走的人口，香港人口重回高峰時(shí)期的753萬人左右，這無疑帶動了居住需求，縱使今年樓價(jià)出現(xiàn)明顯下跌，租金估計(jì)仍然還有6%左右升幅。