深圳商報/深商智庫特約專家：宋 丁 國家高端智庫CDI研究員
深圳在全國超大特大城市中是人口土地比例最緊張的城市，2000萬人口的城市僅有1997平方公里市域面積，而國家自改革開放以來的四十多年裏，一直沒有給深圳新增土地，只是要求深圳通過深化土地制度改革和二三產(chǎn)混合用地的改革，推動土地通過內(nèi)涵式發(fā)展模式來實現(xiàn)新質(zhì)生產(chǎn)力的提升和城市經(jīng)濟的高質(zhì)量發(fā)展。
深圳怎麼辦？在「一畝三分田」上精耕深耘！這件事最近在寶安區(qū)人民政府舉辦的「寶安寶地迎寶企」主題土地空間推介大會上被再一次精準驗證。這次大會上，寶安採用地塊信息、招標信息「雙公開」方式，公開向社會推介被稱為「1+4+15」的20個土地空間項目，總面積超過255公頃，主要涵蓋1個重點片區(qū)，4宗國有土地、15個留用地項目，並在大會現(xiàn)場設(shè)置「雙公開、雙展示」環(huán)節(jié)，由供需兩方自主推介資源優(yōu)勢和需求，有效實現(xiàn)了「政府搭臺、企業(yè)唱戲、市場運作」的緊密銜接，努力推動空間推介和企業(yè)所需實現(xiàn)「良配」與「雙贏」。
在我的印象中，寶安這次推地的舉措力度之大，可以說是創(chuàng)造了寶安的歷史記錄。即便放在深圳全市，如此力度也非常罕見。聯(lián)想到寶安目前正在大力建設(shè)粵港澳大灣區(qū)樞紐核心地帶的恢弘使命，我仔細觀察和研究了寶安這次土地供應(yīng)的全流程和總策略，得出一個結(jié)論：寶安經(jīng)濟正在跨入「以地壯產(chǎn)、以產(chǎn)強核」的新時代。這裡面有三個非常值得我們關(guān)注的特徵：
其一，「推地」是基礎(chǔ)背書，「壯產(chǎn)」是關(guān)鍵目標。
這次大會，寶安的「1+4+15」土地項目集群，既有近期作為全市熱點的九圍國際總部集聚區(qū)，也有位置非常優(yōu)越的四塊國有土地，還有十五塊面積不等的集體留用土地。這些土地總體上看，區(qū)位大都十分優(yōu)越，底盤平整清理得比較到位，基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)配套規(guī)劃都比較到位，大都屬於優(yōu)質(zhì)性的二三產(chǎn)混合用地類型。尤其令人關(guān)注的是，這次大規(guī)模供地的主導(dǎo)方向是招引高端產(chǎn)業(yè)，從九圍的國際總部基地高定位，到國有土地的高端商住文定位，再到諸多留用地中以高科技為依托的先進製造業(yè)定位，都凸顯了寶安這次土地空間推介大會的核心訴求，就是千方百計吸納全球一流水平的、符合寶安作為灣區(qū)樞紐地位的高端二產(chǎn)三產(chǎn)進入，對於這樣高端的產(chǎn)業(yè)集群來說就是，寶安真的有地，優(yōu)質(zhì)用地有充分的保障。
寶中南街坊地塊。（受訪單位供圖）
為什麼要以「推地」來「壯產(chǎn)」？因為土地依然是當前中國經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)依托，但中國經(jīng)濟的重心已經(jīng)由二三十年來的房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，寶安十四五以來，每年的經(jīng)濟增長都在深圳乃至全國城區(qū)保持領(lǐng)先，正是由於寶安始終緊緊抓住了高端產(chǎn)業(yè)作為發(fā)展的核心動力而產(chǎn)生的。
壯產(chǎn)，首先必須有充分的產(chǎn)業(yè)用地。由此，寶安在這次推介優(yōu)質(zhì)土地、壯大高端產(chǎn)業(yè)方面的確做到了真心供地，無論是政府領(lǐng)導(dǎo)，還是股份公司董事長們，幾乎是傾巢出動，全力以赴。寶安是深圳集體經(jīng)濟實力最雄厚的城區(qū)，擁有248家股份合作公司，這次相關(guān)公司在推地壯產(chǎn)上做足了功夫，沒有花拳繡腿，沒有虛張聲勢，有的都是踏踏實實、全流程的真誠、精緻服務(wù)。寶安相關(guān)部門正在建立常態(tài)化對接機制，接續(xù)、定期、分批組織企業(yè)與空間對接，加大優(yōu)質(zhì)投資項目、優(yōu)質(zhì)空間供給，兌現(xiàn)「寶安有寶地」的承諾。
這份「真心」真的不容易。這表明，寶安各級各界都看明白了，未來寶安經(jīng)濟的著力點一定是以國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為主體的高端產(chǎn)業(yè)，所以大家一定是把最好的土地拿出來吸引高端產(chǎn)業(yè)入駐，一定是以最高的誠意吸引和接洽高端產(chǎn)業(yè)和企業(yè)，讓他們能夠放心拿地、全心投資、盡心運營、開心盈利。
其二，地好不好，由企業(yè)、客戶、需求、市場說了算。
這次土地空間推介大會的主題是「寶安寶地迎寶企」，一連三個「寶」，直讓人想起那個曾經(jīng)風(fēng)靡全國的「吉祥三寶」。其中，「寶地」自然是最令人關(guān)注的，因為，土地的確是推出來很多，關(guān)鍵在於：它們真的是寶安期待招引來的各路企業(yè)們的「風(fēng)水寶地」嗎？
多年來，國內(nèi)太多的招商引資活動，太多的土地供應(yīng)活動，大都是供給方單邊「搭臺唱戲」，千方百計把所要提供的土地、項目等內(nèi)容包裝得無比「高大上」，希圖由此吸引投資者登場入局。但是，很多活動的最後效果並不理想，其中一個重要的問題就在於，招商引資活動的基點擺錯了位置，過度重視了「賣方市場」而忽略了「買方市場」。
寶安這次的土地空間大推介活動，則採納了重「賣」更重「買」的活動邏輯，一方面，作為集服務(wù)型政府、高質(zhì)優(yōu)秀土地資源鏈、平臺服務(wù)商等於一體的供應(yīng)方要做好「寶地」供應(yīng)的充分準備，另一方面，更要充分掌握集產(chǎn)業(yè)、企業(yè)、需求、客戶、市場、投資於一體的需求方的客觀真實需要。寶安清醒地知道，土地好不好，土地「寶」不「寶」，最終不是供給方說了算，而是由企業(yè)、客戶、需求、市場說了算，務(wù)實的寶安不會重蹈既往那些純粹「推送」式土地招商失敗的覆轍。
為此，寶安在過去數(shù)月中，對本次活動做了非常周密的、詳實的市場調(diào)研和客戶分析，從而使得本次推介活動在正式啟動前就形成了線上、線下雙向互動、信息大量積累的良好前導(dǎo)條件。
功夫不負有心人。在寶安對市場和需求做了充分對接的背景下，這次活動正式啟動後，累計參加的企業(yè)或客戶高達5萬人次，其中多數(shù)是真實需要找地、「落地」的企業(yè)。
在這次土地空間的「招賢榜」上，不泛那些知名度頗高企業(yè)的熱情參與，包括多家世界500強企業(yè)，他們紛紛前來尋找能滿足企業(yè)增資擴產(chǎn)、投資需求的優(yōu)選土地和優(yōu)質(zhì)項目。
推介大會現(xiàn)場，很多企業(yè)都對寶安的營商環(huán)境表達了充分信任，推介會讓他們收穫滿滿，他們紛紛表示，希望結(jié)合寶安區(qū)位和政策優(yōu)勢以及自身產(chǎn)業(yè)的特點，切實盡早推進企業(yè)、產(chǎn)業(yè)及投資在「寶地」的落地行動。
一位企業(yè)家的表述應(yīng)該具有很高的代表性，他表示，作為一家高科技企業(yè)，經(jīng)過多年努力，已有一定基礎(chǔ)，正籌備上市，目前已經(jīng)在寶安看中了幾塊心儀的「寶地」，若能盡快落實一塊研發(fā)基地，將形成強有力的研發(fā)、中試、加工生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈，這無疑將給他們企業(yè)插上騰飛的翅膀。
這是來自企業(yè)、市場的真實聲音，從大量這樣真實的聲音中，我們看到了寶安「寶地」的深切價值，也瞭望到了這些堅定下注寶安的企業(yè)必將踏上「寶企」之路。
其三，高端產(chǎn)業(yè)落地意在「強核」，即強化寶安的灣區(qū)樞核地位。
這場土地空間推介大會，最直接的收穫當然是土地的成功出讓、企業(yè)及投資的落地以及寶安區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟賬面的強化。可以說，這些目的已經(jīng)達到了，大會舉辦得十分成功。
然而，對於寶安來講，土地層面、產(chǎn)業(yè)層面、企業(yè)層面、市場層面、投資層面的成功還只是實體經(jīng)濟領(lǐng)域的成功，另一個領(lǐng)域則是寶安在深圳、在大灣區(qū)的戰(zhàn)略地位，這次土地空間推介大會在這個領(lǐng)域的意義更加重大。
因為寶安早已今非昔比。它再也不是那個曾經(jīng)在深圳「偏安一隅」的中低端工業(yè)製造的寶安，再也不是那個被密集雜亂的眾多城中村覆蓋的寶安，在粵港澳大灣區(qū)橫空出世後，在前海大範圍擴容後，寶安一舉成為大灣區(qū)樞紐核心地帶。這種區(qū)域身份的巨變對寶安的產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵及經(jīng)濟功能提出了巨大的挑戰(zhàn)。
作為深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)先鋒試驗區(qū)大前海的最大空間承載地，作為中國式現(xiàn)代化先行示範區(qū)深圳的新晉重點城區(qū)，作為國家區(qū)域經(jīng)濟領(lǐng)頭羊的粵港澳大灣區(qū)的樞紐核心地，寶安必須對其現(xiàn)有土地上的產(chǎn)城空間進行戰(zhàn)略梳理和提升，不斷推出批量型的優(yōu)質(zhì)土地，招引全球級的高端產(chǎn)業(yè)進入，從而穩(wěn)健提升寶安的土地開發(fā)利用價值和產(chǎn)城能級價值，不斷強化寶安作為灣區(qū)樞核地帶的領(lǐng)軍地位。這次寶安土地空間推介大會正是朝著這樣的戰(zhàn)略目標邁出的重要一步。
對於肩負歷史使命的寶安來說，不僅要把這次土地空間推介大會看做是推出優(yōu)質(zhì)土地、招引高端產(chǎn)業(yè)、壯大寶安經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)崛升之策，更要把它看做是強化寶安作為大灣區(qū)樞紐核心地帶價值的托底之舉以及先行推進中國式現(xiàn)代化新長征的探索之路。儘管寶安將因此面臨更大的挑戰(zhàn)，但同時也必將擁有更多的發(fā)展機會和更好的發(fā)展前景，我對此充滿期待。
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