宋丁
NO.1 一首驚回，亂雲(yún)掠過(guò)
五年前，當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)的頭部企業(yè)們都意氣風(fēng)發(fā)地拍地、貸款、高負(fù)債、高槓桿、高周轉(zhuǎn)，繼續(xù)疾行在他們認(rèn)定的「通天大道」上的時(shí)候；
五年前，當(dāng)中國(guó)大中小城市的政府都在積極籌措賣地以獲取更多的土地出讓金、繼續(xù)以土地財(cái)政模式填補(bǔ)地方經(jīng)濟(jì)日益缺錢困境的時(shí)候；
五年前，當(dāng)各路銀行繼續(xù)秉持預(yù)售制的制度安排，與開發(fā)商簽訂預(yù)售款合同，同時(shí)與買房者簽訂按揭合同，開始提前收取買房者的按揭貸款的時(shí)候：
五年前，當(dāng)大大小小的中介機(jī)構(gòu)向詢價(jià)的買房者高聲吆喝「抓緊買房，再不動(dòng)手，房?jī)r(jià)又要上漲了」的時(shí)候；
五年前，當(dāng)形形色色的炒房團(tuán)、炒房聯(lián)盟、炒房專業(yè)戶在不停地跑樓盤、抵押貸款、買進(jìn)賣出的時(shí)候；
五年前，當(dāng)越來(lái)越多的普通市民都被裹挾在房?jī)r(jià)上漲的浮雲(yún)裏，到處打探樓市最新消息，一些人四處籌款高價(jià)買房，以「房奴」的身份坐等收納房?jī)r(jià)上漲的「紅利」的時(shí)候；
五年前，當(dāng)太多的人都十分認(rèn)真地相信樓市里流傳的一種近乎「真理」級(jí)別的說(shuō)法「房?jī)r(jià)會(huì)一直上漲」的時(shí)候；
幾乎沒有人想到，後來(lái)，口罩時(shí)代來(lái)了，美國(guó)的制裁來(lái)了，美元的加息潮來(lái)了，房地產(chǎn)的「三條紅線」來(lái)了，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的低潮周期來(lái)了，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)性反轉(zhuǎn)時(shí)代來(lái)了。
一切的一切，看似猝不及防，又那麼順理成章！
正所謂：一首驚回，亂雲(yún)掠過(guò)。
NO.2 救市乏力，趨勢(shì)使然
我們看到，上方「房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的灰犀牛」的警告聲餘音未了之際，面對(duì)整體經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)的急速下滑，高層再一次祭出了「房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)」這樣的幾乎完全相反的立論，緊接著，從高層到基層，兩年多來(lái)，上千次的扶持政策投放，可以用「不惜一切代價(jià)」來(lái)形容。
看似力圖「救市」，救樓市，救房地產(chǎn)，實(shí)則真心想救中國(guó)經(jīng)濟(jì)。因?yàn)椋@房地產(chǎn)，其自身的就業(yè)率、產(chǎn)能、稅費(fèi)貢獻(xiàn)長(zhǎng)期以來(lái)一直是國(guó)家經(jīng)濟(jì)的老大，其對(duì)經(jīng)濟(jì)的直接貢獻(xiàn)就8-10%，間接貢獻(xiàn)更是要到20%以上去了。如此重要的產(chǎn)業(yè)，政府怎麼能眼看著讓它一夜之間被打入冷宮、拖垮整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)呢？
然而，幾年過(guò)去了，從上到下，幾乎所有的努力似乎都顯得蒼白無(wú)力。成交量持續(xù)萎縮，房?jī)r(jià)一路下探，所謂「穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期」基本上成了一句空話，連「房住不炒」都成了多餘，因?yàn)椋驗(yàn)椋@個(gè)時(shí)候，誰(shuí)還敢炒房！？誰(shuí)還能炒房！？
這個(gè)時(shí)候，有人出來(lái)大談「周期論」：現(xiàn)在房地產(chǎn)低迷只是在一個(gè)周期的下探期，甚至可能已經(jīng)達(dá)到底部，樓市遲早會(huì)反彈，就像2008年，就像2015年，大家要耐心等待喔！
此話不算錯(cuò)，因?yàn)椋缭诜康禺a(chǎn)高潮迭起的日子裏，總有人提醒：沒有隻漲不跌的樓市。如今，再次提及「周期論」，當(dāng)然也可以說(shuō)：沒有隻跌不漲的樓市。
然而，比周期更厲害、更猛烈的，是趨勢(shì)。中國(guó)房地產(chǎn)的大趨勢(shì)來(lái)了，它的底層性、關(guān)鍵性的指征是：城市化基本到位、人口負(fù)增長(zhǎng)、人口老齡化、城鎮(zhèn)住宅總量高企、人均居住面積攀至國(guó)際高位、住房供應(yīng)和銷售指標(biāo)連續(xù)下降、房企和居民負(fù)債率顯著上升，等等。
大趨勢(shì)的關(guān)鍵在於，很多指標(biāo)是不可逆的，而周期性的很多指標(biāo)是可逆的。因此，在大趨勢(shì)面前，亢奮了二三十年的房地產(chǎn)模式也不得不低下高貴的頭顱。
大趨勢(shì)與房地產(chǎn)本身存在的周期並不矛盾，從一般周期看，當(dāng)前這樣的低潮現(xiàn)象不可能長(zhǎng)期持續(xù)，一定會(huì)在未來(lái)的恰當(dāng)時(shí)點(diǎn)從目前的低潮格局重新回到相對(duì)正常的市場(chǎng)交易氛圍，適度地放大交易量，甚至若干重點(diǎn)城市的重要樓盤仍然會(huì)出現(xiàn)一定的熱銷局面，全國(guó)房?jī)r(jià)儘管存在明顯的地區(qū)分化現(xiàn)象，但從整體看，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)和通脹的規(guī)律性上升，全國(guó)住房均價(jià)仍然存在伴生性、小幅度的穩(wěn)健上升空間。這是剛性上升空間，而不是加槓桿後的虛擬上升空間，這個(gè)認(rèn)知非常重要，千萬(wàn)不要看到將來(lái)某個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)有所上升，就認(rèn)定炒房時(shí)代又回來(lái)了。
大趨勢(shì)已清晰表明，中國(guó)房地產(chǎn)再也不可能回到那種萬(wàn)民炒房、房?jī)r(jià)一路飆升的時(shí)代了，那種帶有鮮明的土地財(cái)政時(shí)代特徵的、房地產(chǎn)曾經(jīng)成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)第一支柱產(chǎn)業(yè)的時(shí)代已經(jīng)永遠(yuǎn)過(guò)去了。房地產(chǎn)不可避免地要告別高增長(zhǎng)、高槓桿、高房?jī)r(jià)的時(shí)代，而回歸國(guó)民經(jīng)濟(jì)民生實(shí)用性、居住消費(fèi)性支柱產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)地位。
有人在那裏拼命說(shuō)，什麼趨勢(shì)，瞎扯，大城市的房子仍然遠(yuǎn)不夠住，樓市一定會(huì)重回往日輝煌，房?jī)r(jià)還會(huì)上漲X倍！
這些人，不是壞，就是手裏囤積了太多的房子，這一輪下來(lái)虧慘了，急需出手。
連大趨勢(shì)都不願(yuàn)承認(rèn)的人，賭輸了就是他的命。
當(dāng)然，一線、強(qiáng)二線城市未來(lái)人口仍然有增長(zhǎng)機(jī)會(huì)，土地出讓和蓋新房子的數(shù)量沒那麼多了，但仍然有一個(gè)量在那裏，當(dāng)然也會(huì)有相應(yīng)的交易。更多的是老房子的拆舊換新或翻新改造，還有大量保障性住房的推出以及龐大的存量房的運(yùn)營(yíng)，可見，房地產(chǎn)仍然有大把事做。所謂大趨勢(shì)，絕不是說(shuō)房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)要退出歷史舞臺(tái)，那是胡扯，大趨勢(shì)說(shuō)的是，房地產(chǎn)必將深刻改變運(yùn)行模式，原來(lái)那套依賴土地財(cái)政、依賴加槓桿炒作、金融投資屬性遠(yuǎn)超實(shí)用屬性的扭曲型模式真的不行了。
此外，周期這個(gè)事還在，那些被套的主們還有一點(diǎn)機(jī)會(huì)撿回一點(diǎn)損失。但是，指望所謂周期性「大反彈」而補(bǔ)回全部損失，甚至再攀高峰，那幾乎是癡人說(shuō)夢(mèng)了吧。
除非他像神仙一樣，當(dāng)年就神奇地遵循了「雙核」法則，買到手的都是「核心城市」、「核心地段」的好房子，那有可能在接下來(lái)的周期回升中，依托房地產(chǎn)大分化的現(xiàn)實(shí)，在回溫的樓市里挽回多一些的損失，否則就不要胡思亂想了。
我們能夠肯定的一點(diǎn)是，中國(guó)幾十年來(lái)踐行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的歷程中，幾乎所有中國(guó)人直接感受到的更多的是通脹、上漲、上行、增長(zhǎng)和亢奮，而對(duì)通縮、下跌、下行、衰退和灰心幾乎沒有成型的概念，更沒有深刻的體驗(yàn)，甚至不願(yuàn)意相信。因此，當(dāng)房地產(chǎn)劇烈、持續(xù)下行的浪潮湧來(lái)之時(shí)，太多人感到非常不理解，非常不適應(yīng)，甚至非場(chǎng)」觸。
然而，這是鐵定的事實(shí)，這是殘酷的現(xiàn)實(shí)，千真萬(wàn)確。無(wú)論階段性周期還是長(zhǎng)期性趨勢(shì)，它們來(lái)臨時(shí)，不會(huì)和任何人商量，也不會(huì)理會(huì)任何人的心情。
NO.3 算賬擔(dān)責(zé)，為了未來(lái)
一地雞毛。用這個(gè)詞來(lái)形容當(dāng)下的中國(guó)房地產(chǎn)，似乎還算貼切。現(xiàn)在的問題是，如何收拾這爛攤子？要不要清理一下？
結(jié)論是很清楚的：必須清理。高層近期也明確表露了這個(gè)意向，並日漸政策導(dǎo)向化。因?yàn)椋粝乱欢褌鶆?wù)，一堆困局，一堆問題，會(huì)長(zhǎng)期拖累中國(guó)經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，嚴(yán)重影響民眾的正常生活。
好了，如果清理，當(dāng)然得算一算賬。說(shuō)起「算賬」，立馬讓人想起「秋後算賬」這個(gè)詞，是不是說(shuō)得重了點(diǎn)啊？因?yàn)槟且馕吨嵡逅袇⑴c者的責(zé)任，清理自然要從各自擔(dān)責(zé)開始。
過(guò)去若出了一些事，經(jīng)常的做法是，組合一個(gè)平臺(tái)公司，把所有的垃圾事都裝進(jìn)去，由它一家處理，其他機(jī)構(gòu)和人，任他過(guò)去有多少事，都給他把煩事「豁免」掉，繼續(xù)輕鬆上路。
這次的房地產(chǎn)出事，能被「豁免」嗎？不能了。為什麼？第一，事太大了，根本搞不起這麼一個(gè)能裝下那麼多爛事的筐筐，第二，有事的主體太多，都想被「豁免」也太幼稚了。
梳理，算賬，就得從擔(dān)責(zé)起步。誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)責(zé)？總不能說(shuō)，讓房企或個(gè)人或地方政府或什麼一方力量把所有責(zé)任都一股腦兒擔(dān)下來(lái)，這不符合歷史邏輯，也不符合現(xiàn)實(shí)情況。
我們的社會(huì)有一個(gè)不太好的毛病，就是，出了什麼情況，從上到下，總是想推諉責(zé)任，天底下哪裏有那麼好的事？像房地產(chǎn)出了這麼大的事，把國(guó)家經(jīng)濟(jì)都搞得如此緊張，到頭來(lái)竟然都想推諉責(zé)任，想想看，能推得了嗎？如果都不願(yuàn)擔(dān)責(zé)，那房地產(chǎn)債務(wù)困局這道坎就繞不過(guò)去，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就難以解套。如果這邊總也「繞」不過(guò)去，那邊就痛痛快快地「饒」過(guò)誰(shuí)，想想看，這事成立嗎？顯然不成立。
這就要回到我的文章標(biāo)題了：
地產(chǎn)亂雲(yún)過(guò)，蒼天饒過(guò)誰(shuí)？
話說(shuō)得有點(diǎn)重，有點(diǎn)「得理不饒人」的味道，但是，這話又不能不說(shuō)啊。
其實(shí)，也不是什麼「不饒人」，不過(guò)是讓各路參與方客觀看待自己的歷史，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，配合國(guó)家政策規(guī)則做出一定的解困操作而已。勇敢承擔(dān)歷史責(zé)任，這不僅是反映任何社會(huì)組織或個(gè)人的一種精神品質(zhì)，更是著眼未來(lái)，為國(guó)家經(jīng)濟(jì)和人民生活更好地發(fā)展鋪平道路。
NO.4 五大角色，各自擔(dān)當(dāng)
二三十年來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展，可以說(shuō)幾乎社會(huì)的方方面面都卷進(jìn)去了。我只能集中盤點(diǎn)一下五大主要角色的責(zé)任問題。
角色一：先鋒隊(duì)——房地產(chǎn)商
我們都知道，房地產(chǎn)如今的低迷，「三條紅線」政策幾乎是壓垮它的「最後一根稻草」，壓出來(lái)一長(zhǎng)串債務(wù)「爆雷」的房企，2.4萬(wàn)億的恒大徹底爆了，1.8萬(wàn)億的碧桂園危機(jī)重重，連「優(yōu)等生」萬(wàn)科也負(fù)債1.2萬(wàn)億，近來(lái)頻頻出現(xiàn)麻煩，更多的頭部房企們也在爆雷或走在爆雷的路上。
由於債務(wù)爆雷，導(dǎo)致房企工地上出現(xiàn)很多爛尾樓，以至於這兩年來(lái)地產(chǎn)界最熱門的一個(gè)詞竟然是「保交樓」。政府說(shuō)，救民不救商，救房不救市，銀行可根據(jù)「保交樓」的實(shí)際需要，給予相關(guān)符合條件的房企一定的資金支持，以保障已售樓盤的交付。
住建部長(zhǎng)在今年兩會(huì)上說(shuō)的很直白：對(duì)嚴(yán)重資不抵債、失去經(jīng)營(yíng)能力的房企，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該重組的重組。看來(lái)高層已經(jīng)等不及了，房企債務(wù)困局不解決，房地產(chǎn)形勢(shì)很難扭轉(zhuǎn)，也必然影響到全國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展。
那些陷入債務(wù)困局的房企們，它們要擔(dān)哪些責(zé)呢？所謂「龐氏騙局」，所謂三高（高槓桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)），所謂內(nèi)部操控，所謂資金挪用，所謂樓盤爛尾，等等，房企們當(dāng)然要為自己的嚴(yán)重錯(cuò)誤承擔(dān)歷史責(zé)任，犯錯(cuò)到什麼程度就承擔(dān)責(zé)任到什麼程度，無(wú)法「豁免」。
當(dāng)然，我還是要說(shuō)三點(diǎn)：
其一，如此大面積的房企出現(xiàn)債務(wù)違約甚至爆雷，這已經(jīng)不單單是房企一個(gè)方面的問題，背後的相關(guān)制度例如開發(fā)貸制度肯定存在問題；
其二，在當(dāng)前困局下，仍然有相當(dāng)一部分房企能夠保持業(yè)務(wù)的相對(duì)穩(wěn)定發(fā)展；
其三，多年來(lái)，中國(guó)城鎮(zhèn)居民的居住水平得到很大提升，房企在其中所做的貢獻(xiàn)應(yīng)該充分肯定。
就是說(shuō)，當(dāng)對(duì)房企困局追責(zé)的時(shí)候，必須把房企的貢獻(xiàn)與部分房企的債務(wù)困局區(qū)別看待，不能不分青紅皂白地把所有房企或房企的所有行為都?xì)w入「另類」。這樣做才是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)歷史保持客觀理性認(rèn)識(shí)的正確姿態(tài)。
角色二：大財(cái)主——商業(yè)銀行
中國(guó)的商業(yè)銀行們?cè)谶@場(chǎng)房地產(chǎn)「擊鼓傳花」式的超級(jí)「遊戲」中本來(lái)一直是「大贏家」，因?yàn)樗鼈兇钌狭朔康禺a(chǎn)預(yù)售制的「快車」，賺得「盤滿缽滿」。預(yù)售制可以伴生出千億級(jí)別的「授信」，鎖定開發(fā)商的開發(fā)貸高利，同時(shí)又能夠延伸出「預(yù)貸制」，即提前與購(gòu)房者簽訂按揭合同，在樓盤交付前很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，準(zhǔn)業(yè)主們就不得不開始向銀行按月償還按揭貸款，而且月供還款中的利息佔(zhàn)比竟然高達(dá)90%左右。
然而，讓銀行大佬們想不到的是，樓市竟然「塌方」到如今的地步，很多業(yè)主還不起按揭貸款，斷供了，迫使銀行將房產(chǎn)法拍。這真有點(diǎn)「成也蕭何，敗也蕭何」的味道。
如今，在政策要求下，銀行不得不降低貸款利率，或?qū)Σ糠址蠗l件的業(yè)主實(shí)施延期還貸政策，以緩解業(yè)主的還貸壓力，並減弱業(yè)主提前還貸的行動(dòng)。
然而，銀行只做這點(diǎn)事夠嗎？顯然不夠。因?yàn)椋诙嗄陙?lái)房地產(chǎn)亢奮上漲過(guò)程中，銀行藉助預(yù)售制這種存在明顯缺陷的信貸政策以及關(guān)聯(lián)的、更加不合理的「預(yù)貸制」，獲得了非常可觀的利息收益。這意味著，未來(lái)銀行須逐步剝離預(yù)售制下的信貸模式，同時(shí)更要終止所謂「預(yù)貸制」，對(duì)購(gòu)房者的買房貸款必須在房企交樓後才能正式啟動(dòng)按揭貸款償還流程，而且，當(dāng)月還款中的本金和利息佔(zhàn)比要趨向合理，不能由銀行單獨(dú)搞「霸王條款」迫使購(gòu)房者簽訂執(zhí)行。
角色三：加速器——居間操盤者
中國(guó)人骨子裏對(duì)「商」有一種負(fù)面定位，從「士農(nóng)工商」的排位就看得出來(lái)，在買者賣者中間做「倒騰」生意的商人，歷史上的社會(huì)地位是比較低的。
然而，世事多變。「商人」在當(dāng)下日益發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，反而如魚得水，往往成了最能賺快錢、撈熱錢的一族，比如這些年來(lái)的房地產(chǎn)領(lǐng)域，那些在房子銷售過(guò)程中的中介機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)交易牽線人、房產(chǎn)代持者、專門從事炒房的投機(jī)者，等等。我把他們統(tǒng)稱為「居間操盤者」。
為什麼如此大量的居間操盤者能夠存在？而且在樓市亢奮期常常還能賺得盆滿缽滿？那是因?yàn)橘I方和賣方之間存在一條信息溝壑，居間操盤者能夠利用這種信息不對(duì)稱格局賺取不俗的差價(jià)。
說(shuō)起賺差價(jià)這個(gè)事，當(dāng)然這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然伴生現(xiàn)象，居間服務(wù)其本身也無(wú)可厚非，很多正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)賺的也都是合理的差價(jià)。問題出在：這個(gè)差價(jià)到底賺多少才合理？從過(guò)去房地產(chǎn)亢奮期的表現(xiàn)看，居間操盤者通常都有強(qiáng)烈的衝動(dòng)，把買賣差價(jià)盡量搞大，以便輕鬆賺取中間的暴利。
從這個(gè)意義上說(shuō)，樓市里房?jī)r(jià)不合理的拉升現(xiàn)象，和居間操盤者的操弄顯然有關(guān)係，特別是那些中小型的、不太守規(guī)則的中介機(jī)構(gòu)，更容易如此操弄。其實(shí)，當(dāng)前樓市成交下滑的疲弱表現(xiàn)事實(shí)上就是在懲罰那些缺乏職業(yè)道德的居間操盤者了，因?yàn)闆]有了成交量，他們到哪裏去賺錢？很多居間操盤者都關(guān)門走人了。
最慘的當(dāng)屬那些「職業(yè)型」的加槓桿炒房者們了，他們?cè)?jīng)在熱絡(luò)的樓市里翻雲(yún)覆雨，買進(jìn)賣出，藉助高利貸、經(jīng)營(yíng)貸等等手段，吞進(jìn)大量房產(chǎn)，坐等暴漲後賣出大賺一把。現(xiàn)在，樓市低迷，他們大都被套牢，一些炒房者被迫斷供法拍，這當(dāng)然是咎由自取，自擔(dān)責(zé)任，「誰(shuí)捅的窟窿誰(shuí)來(lái)補(bǔ)」。
角色四：接盤俠——普通購(gòu)房者
我用了「接盤俠」這個(gè)詞彙來(lái)界定樓市裡面的普通購(gòu)房者，是因?yàn)椋环矫妫瑥姆康禺a(chǎn)商業(yè)流程看，從政府土地出讓、銀行放貸、房企貸款投資開發(fā)及銷售，到最後由購(gòu)房者貸款賣房，這是常規(guī)意義上的「接盤俠」；另一方面，從地價(jià)房?jī)r(jià)上漲的流程看，政府拿走地價(jià)，銀行拿走利息，開發(fā)商拿走樓盤項(xiàng)目利潤(rùn)，中介機(jī)構(gòu)拿走居間服務(wù)費(fèi)，炒房者拿走加槓桿炒房利益，最後留給普通購(gòu)房者的就是房?jī)r(jià)高企的房子，這裏的「接盤俠」有點(diǎn)在「擊鼓傳花」遊戲最後的「冤大頭」的味道，也內(nèi)含了「房奴」的概念。
問題是，為什麼這麼多年來(lái)，普通購(gòu)房者明知房?jī)r(jià)已經(jīng)高企，還是前赴後繼地去買房子？一方面是真正需要住，這是剛性需求，另一方面，越來(lái)越多的普通購(gòu)房者也在房產(chǎn)買賣中賺到了差價(jià)。這個(gè)差價(jià)有多少？可能有幾倍、十幾倍甚至幾十倍！
當(dāng)房子的投資屬性被普通購(gòu)房者親身體驗(yàn)到以後，他們對(duì)房子的訴求就遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是買來(lái)居住那麼一點(diǎn)想法了。連國(guó)家都說(shuō)了嘛，要提高居民的財(cái)產(chǎn)性收入。房子當(dāng)然是普羅大眾最直接、最方便操作的身邊財(cái)產(chǎn)。由此，中國(guó)樓市成了廣大普通購(gòu)房者們的財(cái)產(chǎn)增值「天堂」，他們也甘於貸款買房，當(dāng)一回高房?jī)r(jià)房產(chǎn)的「接盤俠」和「快樂的房奴」。
問題是，這些美好的現(xiàn)象都只存在於房?jī)r(jià)上漲的通道里。算起來(lái)，2020年之前的「接盤俠」們由於後續(xù)房?jī)r(jià)仍有上升，所以他們還能夠從房?jī)r(jià)上漲中有所獲益。然而，2020年之後，中國(guó)房地產(chǎn)整體進(jìn)入低潮，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，後來(lái)的普通購(gòu)房者大多數(shù)被套牢，成為真正意義上的「接盤俠」。
當(dāng)樓市下跌之際，所有的普通購(gòu)房者們的房產(chǎn)價(jià)值都出現(xiàn)縮水，很多人的房子價(jià)格甚至出現(xiàn)大幅跳水，房產(chǎn)成了負(fù)資產(chǎn)，其中一部分人被迫斷供，進(jìn)入法拍，這對(duì)於普通購(gòu)房者家庭的打擊是非常嚴(yán)重的，甚至是毀滅性的。
普通購(gòu)房者的房產(chǎn)在樓市下滑中出現(xiàn)縮水，當(dāng)屬正常現(xiàn)象，然而，出現(xiàn)大縮水，甚至斷供法拍，這就是大問題了。作為普通購(gòu)房者當(dāng)然有他們自己的責(zé)任，什麼責(zé)任？比如，超過(guò)常規(guī)支付能力的貸款行為。然而，讓他們承擔(dān)房?jī)r(jià)暴跌的全部歷史責(zé)任，這個(gè)確實(shí)有點(diǎn)冤枉他們了。因?yàn)椋麄儺吘故沁@場(chǎng)房地產(chǎn)擊鼓傳花式的「遊戲」中的終端接盤俠和受害者，前面的各位主們，例如銀行、地方政府，這個(gè)時(shí)候，都應(yīng)該做出責(zé)任分擔(dān)的行動(dòng)。
關(guān)於銀行的擔(dān)責(zé)，上面已經(jīng)談到了，至於地方政府在化解普通購(gòu)房者債務(wù)困局中應(yīng)該如何擔(dān)責(zé)和操盤，下面專門講。
角色五：大地主——地方政府
坦率說(shuō)，這個(gè)角色應(yīng)該放在第一的位置談，為什麼？因?yàn)樗蟹康禺a(chǎn)的開發(fā)，首先是土地出讓，沒有政府供地，哪裏會(huì)弄出那麼多樓市裏的離奇怪事？但是，一上來(lái)就談「大地主」，這實(shí)在有點(diǎn)敏感，放在最後談，顯得絲滑一點(diǎn)，對(duì)吧？
首先賣個(gè)好，這麼多年來(lái)，地方政府通過(guò)大量土地出讓，讓廣大市民有更多的機(jī)會(huì)改善居住水平，同時(shí)獲得的土地出讓金也投入了大量基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出了很大貢獻(xiàn)。
然而，在房地產(chǎn)發(fā)展中大量曝光的債務(wù)困局，地方政府幾乎是首當(dāng)其衝。一方面，從地方政府自身看，在土地財(cái)政缺口背景下，又推出了城投債等諸多債務(wù)，導(dǎo)致地方政府的負(fù)債水平日益高企；另一方面，從房地產(chǎn)發(fā)展看，地方政府從土地招拍掛中獲得大量土地收益，後來(lái)又在房產(chǎn)交易中獲得各種稅費(fèi)收益，加起來(lái)大體佔(zhàn)到當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的一半左右。這就是說(shuō)，地方政府的土地財(cái)政及稅負(fù)成為房?jī)r(jià)上漲的第一推動(dòng)力。
試想，當(dāng)政府從房?jī)r(jià)中得到如此高昂的收益之下，後來(lái)的銀行、房企、居間操盤者同樣也要有所獲利，這就導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)輪番接盤式上漲，最後，大量普通購(gòu)房者（少數(shù)投機(jī)分子除外）不得不成了高房?jī)r(jià)房產(chǎn)的「接盤俠」。
面對(duì)這種情況，政府有沒有責(zé)任來(lái)合理化解普通購(gòu)房者面臨的困難？我認(rèn)為必須有，因?yàn)楫吘拐诜績(jī)r(jià)中拿走了差不多一半的收益，也推高了房?jī)r(jià)，到頭來(lái)讓普通購(gòu)房者承擔(dān)全部損失，這顯得很不合理。
近期，有一位很有影響的專家給地方政府出了個(gè)超級(jí)點(diǎn)子，他說(shuō)，現(xiàn)在市面上房?jī)r(jià)下跌很多了，政府可以考慮趁低價(jià)把這些房產(chǎn)收購(gòu)回來(lái)，一方面化解樓市房子賣不動(dòng)的問題，另一方面也可以解決政府手裏缺乏保障性住房的問題。他還專門補(bǔ)了一句：政府這樣做沒有道德問題。
我一直非常尊敬這位曾經(jīng)任職地方高官的專家，他提及的政府低價(jià)收房用於保障性住房這個(gè)事本身也是好事，但是對(duì)於他後面補(bǔ)充的那句話我是不敢茍同啊。政府這麼做怎麼就沒有道德責(zé)任呢？政府在前期賺夠了土地和稅費(fèi)收益，把高價(jià)房甩給普通購(gòu)房者，現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌了，都是普通購(gòu)房者的損失，政府趁低價(jià)再買回去，這麼操作，直接讓我們想起「潮汐美元」的把戲，利用加息降息的時(shí)間差和空間差，去收割全球各國(guó)的「韭菜」。難道地方政府也想玩一遍這種充滿道德缺陷的、操弄市場(chǎng)的把戲嗎？
我認(rèn)為，政府應(yīng)該堅(jiān)定阻止普通購(gòu)房者進(jìn)入斷供法拍流程，這是政府的道德責(zé)任和義務(wù)。但是，這個(gè)事該如何操作呢？說(shuō)起來(lái)容易做起來(lái)難啊。地方政府的財(cái)政本來(lái)已經(jīng)焦頭爛額，你還讓它站出來(lái)為作為「接盤俠-冤大頭」的普通購(gòu)房者們的債務(wù)困局去做背書，政府何德何能可以做得到呢？
如果我們的政府都如此矯情，如此與民對(duì)壘式地認(rèn)知和操盤，這還是「人民政府」嗎？這屆馬市長(zhǎng)說(shuō)，那是上屆陳市長(zhǎng)留下的爛攤子，與我無(wú)關(guān)。真是胡扯，市長(zhǎng)可以有一百個(gè)，政府只有一個(gè)，化解上屆、上上屆政府留下來(lái)的問題，這是政府天經(jīng)地義的事，與市長(zhǎng)有關(guān)，與馬先生陳先生無(wú)關(guān)。不要喊冤，不要矯情，當(dāng)市長(zhǎng)不是用來(lái)走過(guò)場(chǎng)、撈資本的。
怎麼解決？面對(duì)這個(gè)問題，我只能回他一句話；車到山前必有路。還想回他一句話：辦法總比問題多。最後，再回他一句話：你以為市長(zhǎng)是那麼好當(dāng)?shù)模?/p>
當(dāng)然，政府在房地產(chǎn)上面臨的問題遠(yuǎn)不是這一個(gè)。更頭大的是，土地財(cái)政靠不住了！眼看著賣地越來(lái)越難，這財(cái)政還如何維持？靠房地產(chǎn)稅？根本抵不上賣地收益，還不知猴年馬月的事呢；靠傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)徵稅？太弱；靠水電燃?xì)饧觾r(jià)？市場(chǎng)太牴觸；靠增加罰沒款？太離譜；靠發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)？太久，等不急，甚至壓根沒希望；靠中央財(cái)政轉(zhuǎn)移支付？這好事有多大可能性啊？
最難受的是，這麼多年來(lái)，地方政府大都養(yǎng)成了依賴土地財(cái)政的習(xí)慣，財(cái)政一緊張，立馬賣地，立馬緩解。現(xiàn)在，讓地方政府改掉這習(xí)慣，多難啊，可是，不改連財(cái)政人頭費(fèi)都不夠用了！
這正是：地產(chǎn)亂雲(yún)過(guò)，蒼天饒過(guò)誰(shuí)？連地方政府都不饒，在財(cái)稅收益上，更是不依不饒，當(dāng)年的賣地有多榮耀，現(xiàn)在的財(cái)政就有多苦逼。
中國(guó)的城市，就此進(jìn)入一個(gè)「斷舍離」的時(shí)代，大分化的時(shí)代，有些城市，踏上新的經(jīng)濟(jì)航道，找到了新財(cái)稅的砝碼，又可以昂首前行；而可能更多的城市只能在苦苦探路中匍匐前行；還有一些城市，可能要被甩出大道之外了，進(jìn)入縮量發(fā)展通道，就此暗淡下去。
地方政府們，你們想讓自己的城市成為哪一類呢？
NO.5 認(rèn)責(zé)領(lǐng)命，晴朗前行
好了，我已經(jīng)就房地產(chǎn)流程中涉及到的五方主要角色的責(zé)任和問題說(shuō)得不少了，最後的幾句話是：各方角色們，大家都曾經(jīng)在中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域吃香的喝辣的，現(xiàn)在困局來(lái)了，想作鳥獸散並沒有那麼容易啊，各方都捫心自問一下，有什麼事、什麼責(zé)可以且應(yīng)該擔(dān)帶一下？從哲學(xué)視角看，這是積德行善，這是從善如流。擔(dān)責(zé)意味著對(duì)歷史負(fù)責(zé)，對(duì)未來(lái)負(fù)責(zé)，大家各自從那個(gè)曾經(jīng)的房地產(chǎn)「角斗場(chǎng)」上認(rèn)責(zé)領(lǐng)命，為的是清除路障，辨識(shí)方向，下一步繼續(xù)晴朗前行。
房地產(chǎn)這個(gè)大市場(chǎng)，現(xiàn)在還很冷，這樣做，也算是「報(bào)團(tuán)取暖」吧。
各方大佬們，如此操盤，大家願(yuàn)意嗎？能做到嗎？
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