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利嘉閣地產(chǎn)研究部主管陳海潮表示，接連加息兼逢股市大跌及經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇未如理想，導(dǎo)致2023年一手私宅買賣持續(xù)偏低，縱然發(fā)展商已貼市價(jià)甚至首批以震撼價(jià)開盤，全年亦只剛好錄得過萬宗登記，達(dá)10247宗，雖按年微升3%，但仍為1996年有記錄以來的史上第四低水平。至於去年涉及買賣登記金額，則因應(yīng)高價(jià)物業(yè)成交有所增加而按年上升15%，全年達(dá)1291.63億元；若以每宗平均登記金額計(jì)算，亦按年升11.6%，達(dá)1260.49萬元，反映高價(jià)物業(yè)佔(zhàn)比增多。

潛在供應(yīng)十九年來次多 實(shí)際料推1.8萬伙

展望2024年，因應(yīng)過去兩年受疫情及加息影響，一手新盤銷售進(jìn)度緩慢，市場累積不少貨尾甚至延後推出的項(xiàng)目，因此估計(jì)來年發(fā)展商會(huì)持續(xù)銷售去年未完成的項(xiàng)目，雖然今年潛在的全新盤不少，但未必急於增添入今年的推盤清單之內(nèi)，因此預(yù)測2024年全港將有約114個(gè)全新一手私宅項(xiàng)目可成為潛在供應(yīng)，合共將提供約38045伙；數(shù)量較預(yù)測2023年的40291回落5.6%。當(dāng)中鐵路站上蓋項(xiàng)目依然為全港新盤最大供應(yīng)庫，涉及6個(gè)站，共有13個(gè)項(xiàng)目遍及港九新界合共提供8875伙，佔(zhàn)全港總伙數(shù)達(dá)23.3%；至於第二大的供應(yīng)庫是啟德新區(qū)及跑道區(qū)，今年將有14個(gè)項(xiàng)目提供8255伙，當(dāng)中89%(7349伙)均位於跑道區(qū)。上述約3.8萬個(gè)單位，指的是條件較成熟，有機(jī)會(huì)可於年內(nèi)應(yīng)市的總伙數(shù)，惟實(shí)際推售量仍需視乎發(fā)展商的部署、期數(shù)分拆及實(shí)際市況而定，初步估計(jì)較貼近實(shí)際的推盤量大約為1.8萬伙。

九龍區(qū)15517伙：啟德跑道區(qū)7349伙排隊(duì)啟航

按地區(qū)劃分，九龍區(qū)潛在供應(yīng)量連續(xù)兩年超越新界區(qū)，以百餘宗險(xiǎn)勝，較新界區(qū)多出不足1%，2024年九龍區(qū)潛在可售私宅項(xiàng)目共45個(gè)，涉及單位總數(shù)達(dá)15517伙，以項(xiàng)目及總伙數(shù)計(jì)均為三區(qū)之首，伙數(shù)佔(zhàn)今年全港整體潛在供應(yīng)達(dá)40.8%。九龍區(qū)今年繼續(xù)跑出，主要受惠啟德跑道區(qū)有多達(dá)13個(gè)項(xiàng)目(包括拆細(xì)的分期項(xiàng)目)有機(jī)會(huì)登場，合共提供7349伙，單是這條以往飛機(jī)升降的跑道已佔(zhàn)了全九龍47.4%的潛在供應(yīng)。以地區(qū)計(jì)，單是九龍城區(qū)便有多達(dá)31個(gè)項(xiàng)目共10866伙，乃全港18區(qū)中新盤伙數(shù)最多的一區(qū)，其中啟德除上述跑道區(qū)外，還有另一個(gè)項(xiàng)目提供906伙，帶動(dòng)整體啟德供應(yīng)有多達(dá)8255伙。此外，九龍其他區(qū)較大型的新盤還包括石硤尾巴域街項(xiàng)目的1100伙及觀塘道55號(hào)的807伙。另一方面，九龍仍是市建局最多重建項(xiàng)目的地區(qū)，今年在5項(xiàng)中佔(zhàn)了3項(xiàng)，其中以香港小輪深水埗映岸提供的262伙規(guī)模最大。

新界區(qū)15403伙：屯門、西貢、元朗、北區(qū)四大戰(zhàn)場爭鋒

新界區(qū)經(jīng)過早年一輪大開發(fā)後，在北部都會(huì)區(qū)仍待成熟前，今年只能與九龍區(qū)平分秋色；新界2024年潛在供應(yīng)項(xiàng)目僅31個(gè)，跑輸另外兩區(qū)，涉及單位總數(shù)達(dá)15403伙，當(dāng)中焦點(diǎn)較平均分布在屯門、西貢、元朗及北區(qū)，此4區(qū)合計(jì)已有13430伙，佔(zhàn)全港比例逾三成半(35.3%)。其中，屯門區(qū)主要受惠兩大項(xiàng)目支撐，分別是掃管笏及管翠路交界項(xiàng)目的1400伙及NOVO LAND第3A及3B期合計(jì)的1303伙。西貢區(qū)今年有5個(gè)項(xiàng)目部署出擊，其中3個(gè)位於將軍澳的日出康城，當(dāng)中包括今年單一第三大項(xiàng)目日出康城13A期的1284伙及已拆細(xì)成日出康城12A期及12B期分別提供的650伙及685伙，帶動(dòng)整個(gè)西貢區(qū)有3440伙潛在新盤，為全港第三多的分區(qū)。

元朗區(qū)方面，為新界區(qū)選擇最多的分區(qū)，其中包括今年區(qū)內(nèi)最大的新盤The YOHO Hub(第C期)的939伙，其次為錦田柏瓏III的680伙；至於十八鄉(xiāng)路與大棠路交界項(xiàng)目也提供594伙，帶動(dòng)整個(gè)元朗共計(jì)有9個(gè)項(xiàng)目合共提供3335個(gè)單位，成為全港潛在供應(yīng)量第四多的分區(qū)，且規(guī)模涉及大中細(xì)項(xiàng)目。此外，北區(qū)年內(nèi)亦有5個(gè)項(xiàng)目料有機(jī)會(huì)應(yīng)市，共計(jì)有3180伙，當(dāng)中最大型者為萊蒙國際的馬適路項(xiàng)目，涉及1898伙，為年內(nèi)全港最大的單一項(xiàng)目，而永泰的青山公路-古洞段項(xiàng)目也有700伙潛在供應(yīng)；而大埔區(qū)亦有萬科夥拍青建拓展的馬窩路19號(hào) 1期及餘下期數(shù)共1500伙待推。

港島區(qū)7125伙：大盤集中南區(qū)及東區(qū) 佔(zhàn)逾74%

至於港島區(qū)方面，2024年有38個(gè)潛在項(xiàng)目備馬上陣，項(xiàng)目量為全港三大區(qū)中次多，惟單位總數(shù)只有7125個(gè)，則為三區(qū)中最少。今年港島最大的供應(yīng)庫仍然是來自南區(qū)的3289伙(佔(zhàn)港島整體46.2%)，焦點(diǎn)為黃竹坑站上蓋港島南岸，其中項(xiàng)目第5期為區(qū)內(nèi)最大單一新盤，提供824伙，而整個(gè)黃竹坑站年內(nèi)料提供2855伙潛在供應(yīng)，已佔(zhàn)了全港島總供應(yīng)四成。至於港島最大單一項(xiàng)目(以已知分拆期數(shù)後計(jì))為柴灣道391號(hào)的850伙，而另一焦點(diǎn)則為北角皇都戲院重建項(xiàng)目的400伙。此外，值得一提的是，中西區(qū)是繼南區(qū)後，今年在港島項(xiàng)目選擇次多的分區(qū)，合共有13個(gè)項(xiàng)目伺機(jī)開盤，當(dāng)中涵蓋上至山頂?shù)莫?dú)立屋、半山低密度豪宅及中環(huán)、西環(huán)單幢物業(yè)等，各式選擇迎合不同需要。

2024年巨無霸：上水馬適路項(xiàng)目提供1898伙

按項(xiàng)目規(guī)模劃分，2024年已知分拆期數(shù)後，共有7個(gè)一千伙或以上的大型新盤分布於九龍及新界；其中以萊蒙國際的上水馬適路項(xiàng)目規(guī)模最大，單位總數(shù)達(dá)1898伙；僅次的是新地夥拍興勝創(chuàng)建合作的掃管笏及管翠路交界項(xiàng)目，涉及1400伙。此外，信置、嘉里、嘉華、招商局夥拍港鐵發(fā)展的日出康城13A期亦提供1284伙。至於九龍區(qū)則有嘉華、會(huì)德豐及中國海外合作的啟德海灣2期1121伙；其次是恒地石硤尾巴域街項(xiàng)目的1100伙及長實(shí)的啟德4E區(qū)2號(hào)項(xiàng)目1000伙。

新地成潛在推盤王 恒地居次 會(huì)德豐摘季

從發(fā)展商層面統(tǒng)計(jì)，新地2024年共有11個(gè)項(xiàng)目合計(jì)6194個(gè)單位，成為今年潛在伙數(shù)供應(yīng)最多的發(fā)展商，當(dāng)中大部分(4719伙)更屬獨(dú)資項(xiàng)目(包括港鐵項(xiàng)目)，成為今年實(shí)際的潛在推盤王。至於總伙數(shù)次多的恒地共有5428伙，惟當(dāng)中若以獨(dú)資項(xiàng)目計(jì)算，則只有約2161伙，佔(zhàn)比近40%。至於其他潛在新盤伙數(shù)較多的發(fā)展商包括如會(huì)德豐有5180伙、中國海外有4714伙、新世界有4577伙、嘉華有4361伙、信置有3245伙，而長實(shí)則有2596伙等。

港鐵上蓋8875伙成最大源頭 市建局866伙備推

半官方機(jī)構(gòu)港鐵於2024年將有6個(gè)鐵路站沿線上蓋涉及13個(gè)項(xiàng)目、合共提供8875伙，包括位於黃竹坑站港島南岸第3B至第6期5個(gè)項(xiàng)目共2855伙；日出康城的12A期至13A期3個(gè)項(xiàng)目共2619伙；何文田站IIA及IIB期共990伙；元朗站YOHO Hub第C期的939伙；油塘站通風(fēng)樓項(xiàng)目有792伙及錦上路站柏瓏III的680伙，合計(jì)跑贏其他發(fā)展商成為今年新盤供應(yīng)的最大源頭。此外，市區(qū)重建步伐持續(xù)，公營機(jī)構(gòu)市建局2024年料有5個(gè)成熟項(xiàng)目有機(jī)會(huì)登場，涉及單位總數(shù)866伙，當(dāng)中較大規(guī)模者為深水埗映岸提供的262伙及長沙灣東京街28號(hào)的198伙等。

專才逢減息減辣 需求大增 料撐一手登記漲逾四成

陳海潮指出，自去年十月底《施政報(bào)告》放寬樓市辣招以來，加上暫停加息，息口呈現(xiàn)見頂回落的趨勢，令市場氣氛有所好轉(zhuǎn)，交投量略有增加。此外，市場仍憧憬二月底的《財(cái)政預(yù)算案》會(huì)有刺激經(jīng)濟(jì)措施及進(jìn)一步減辣；而下半年在新資本投資者入境計(jì)劃帶來的間接住屋需求下，亦有利推動(dòng)一手市場，相信樓市在以上多重利好因素刺激下有望逐步回暖。

另外，放寬買家印花稅及為專才提供「先免後徵」安排，亦可刺激大量已到港的專才置業(yè)；而綜觀目前環(huán)境，發(fā)展商仍會(huì)以貼市價(jià)開盤，以吸納市場購買力，相信除了可帶動(dòng)逾8萬新增到港的專才人口置業(yè)外，本地之前被扣起的購買力亦將回流，可推動(dòng)今年一手新盤交投量在去年的低基數(shù)下大升。陳氏初步預(yù)期，2024年一手私宅買賣登記量可較去年增逾四成，至約1.5萬宗水平，而登記金額亦料相應(yīng)增加47%，上試約1900億元。