各地出臺(tái)的優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策「卷起來(lái)了」。成都、杭州、西安等熱點(diǎn)城市全面取消限購(gòu)，落戶政策也在放鬆。目前各地「因城施策」中，陸續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)優(yōu)化政策，不只是順應(yīng)市場(chǎng)需求，背後還隱藏著「搶人大戰(zhàn)」，「搶人大戰(zhàn)」不僅僅是搶「人口」，而且是搶人才。
實(shí)行了14年的住房限購(gòu)在不少城市成為歷史。
5月9日，一天兩座熱點(diǎn)城市杭州市、西安市相繼宣布全面取消住房限購(gòu)。10餘天前，成都市才宣布全面取消住房限購(gòu)。截至目前，除了北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市，僅剩海南省、天津市、廣東省珠海市仍處?kù)恫糠址砰_(kāi)限購(gòu)的狀態(tài)。
多城全面放鬆住房限購(gòu)的背後有哪些深意?將帶來(lái)怎樣的影響?
有人想「抄底」，有人在觀望
在這些城市中，杭州最受關(guān)注。5月9日上午，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)於優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，明確在杭州市範(fàn)圍內(nèi)購(gòu)買住房，不再審核購(gòu)房資格。此次杭州樓市新政也稱為「杭七條」。
一直以來(lái)，作為熱點(diǎn)城市，杭州的樓市較為堅(jiān)挺，此次全面取消住房限購(gòu)，對(duì)當(dāng)前的樓市來(lái)說(shuō)無(wú)疑是「一石激起千層浪」，這也很快在股市反映來(lái)。杭州新政出臺(tái)的當(dāng)天上午，不少上市房產(chǎn)企業(yè)的股價(jià)出現(xiàn)了明顯上漲。
新政發(fā)布後，杭州二手房掛牌量激增。杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，對(duì)比4月份單日均值，新政首日二手房諮詢量增加54%，二手房新增買賣房源增長(zhǎng)91%。僅5月11日，杭州樓市新增掛牌房源939套，其中，漲價(jià)房源180套，降價(jià)房源2033套。
一些人的購(gòu)房意願(yuàn)有所上升，新政實(shí)施後的首個(gè)周末，杭州不少新樓盤人頭攢動(dòng)。
另外，也有不少剛需和剛改(改善型剛需)的潛在購(gòu)房者開(kāi)始「摩拳擦掌」。一位居住在杭州市近郊區(qū)的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，他關(guān)注的房源價(jià)格降了不少。他說(shuō)：「看著哪裏都想買。」當(dāng)初，他是在房?jī)r(jià)高位的時(shí)候買的房子，這套房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了「腰斬」。現(xiàn)在他打算將這套房賣掉，作為購(gòu)買新房的首付，在他看來(lái)，現(xiàn)在似乎正是「抄底」的時(shí)候，要「把虧的掙回來(lái)」。
當(dāng)下，杭州不少人正在觀望新政後樓市的反應(yīng)，等待一個(gè)合適的時(shí)機(jī)「上車」或者置換現(xiàn)有房屋。與此同時(shí)，他們也擔(dān)心現(xiàn)在「上車」，一旦房?jī)r(jià)繼續(xù)下行，自己就成了「接盤俠」。
新政出臺(tái)後的首個(gè)周末，杭州房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張帆(化名)不停在多個(gè)購(gòu)房群切換，給要買房的人答疑解惑。他被問(wèn)次數(shù)最多的問(wèn)題是：「買房可以落戶嗎?」「啥時(shí)候買房時(shí)機(jī)會(huì)更好，還有下跌空間嗎?」「某某小區(qū)值得入嗎?」
「啥時(shí)候買房時(shí)機(jī)會(huì)更好，這是一個(gè)亙古難題。」張帆建議，購(gòu)房者選中房子後，看砍價(jià)後的價(jià)格是否符合預(yù)期，再?zèng)Q定是否「上車」。在他看來(lái)，杭州的樓市並不缺購(gòu)買力，只是很多人都擔(dān)心自己成了「接盤俠」。他對(duì)杭州的樓市依然保持樂(lè)觀的預(yù)期，在他看來(lái)，如果房?jī)r(jià)到了合適的位置，成交量還是會(huì)起來(lái)的。
新政首日房屋成交量明顯回升。杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月9日，杭州新建商品房成交160套，較5月8日增加8套，環(huán)比上漲5.3%，比近一周平均水平高出92.8%。杭州存量房單日成交259套，比5月8日減少9套，環(huán)比下降3.4%，比近一周平均水平高出137.6%。
作為西北的熱點(diǎn)城市，西安全面取消限購(gòu)?fù)瑯右l(fā)了不少關(guān)注。多位中介表示，新政實(shí)施後，看房者多了，但多持觀望態(tài)度。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，截至5月13日19時(shí)，當(dāng)日西安新上房源3264套，環(huán)比上漲5.73%，降價(jià)房源1354套，環(huán)比下降0.17%。5月9日-11日，西安降價(jià)房源數(shù)量一直在減少。
5月起將迎來(lái)一波住房政策「放鬆潮」
杭州一次性全面放開(kāi)住房限購(gòu)的速度之快，超出了很多人的預(yù)料。
中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生認(rèn)為，「杭七條」新政是繼3月14日「杭五條」新政(放開(kāi)二手房限購(gòu))之後，杭州樓市又一重磅新政。
3月中旬，杭州剛放開(kāi)二手房限購(gòu)。據(jù)張帆介紹，「五一」假期，就有外地購(gòu)房團(tuán)到杭州，當(dāng)日就團(tuán)購(gòu)了20多套房。他表示，這些人團(tuán)購(gòu)的是限價(jià)房，一平方米比周邊低好幾千元。
高院生認(rèn)為，此次杭州住房限購(gòu)全面放開(kāi)，疊加其他配套政策，將有利於有效需求積極釋放。「一方面，購(gòu)房即可落戶，吸納更多省內(nèi)或外地新增需求;另一方面，本地改善需求或得以加速釋放。」
高院生說(shuō)，中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，杭州市區(qū)新房成交熱度持續(xù)下降。基於此，杭州新房時(shí)隔近7年半再度放開(kāi)限購(gòu)，目的在於激發(fā)更多的潛在需求。在利好政策的催化下，杭州新房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)緩慢的溫和復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。
緯房研究院首席分析師、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)副秘書長(zhǎng)閆金強(qiáng)認(rèn)為，從短期看，此次新政會(huì)起到一定的刺激效果。但是從長(zhǎng)期來(lái)看，能否帶動(dòng)杭州樓市「築底」反彈，還有待觀察。在他看來(lái)，「政策端的發(fā)力並不能全面解決當(dāng)前樓市存在的系統(tǒng)性問(wèn)題。」
西安樓市同樣也在承壓。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，僅一季度，西安新建住宅庫(kù)存水平已經(jīng)上升至1253萬(wàn)平方米，去化周期達(dá)到12.8個(gè)月。
中指研究院西安公司總經(jīng)理石蕊認(rèn)為，此次西安出臺(tái)該政策的背景是西安樓市在傳統(tǒng)的「金三銀四」成色不足，房屋庫(kù)存一直波動(dòng)上升。作為西部重要城市，西安和成都房地產(chǎn)市場(chǎng)政策同步性較強(qiáng)，因此西安此輪放開(kāi)也在意料之中。此舉也是為全面打開(kāi)外地購(gòu)房者買房通道，吸引周邊地區(qū)乃至西北五省購(gòu)房置業(yè)群體，為市場(chǎng)注入新的動(dòng)力。
當(dāng)下，全面放開(kāi)限購(gòu)的城市越來(lái)越多。高院生預(yù)計(jì)，接下來(lái)，限購(gòu)政策較為嚴(yán)格的城市可能繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)政策。核心城市降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)等也具備一定的調(diào)整預(yù)期。
閆金強(qiáng)認(rèn)為，杭州正式加入取消限購(gòu)之列，也為後續(xù)一線城市限購(gòu)政策進(jìn)一步放開(kāi)打開(kāi)了想像空間。「按照當(dāng)前形勢(shì)發(fā)展，這種可能性正在逐步增加。」
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次杭州房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整意義重大，對(duì)其他城市而言具有較強(qiáng)的啟發(fā)性。在他看來(lái)，從5月份開(kāi)始，各地或?qū)⒂瓉?lái)一波空前大的政策「放鬆潮」。
「捲起來(lái)」的政策與背後的「搶人大戰(zhàn)」
杭州房產(chǎn)新政引發(fā)購(gòu)房諮詢「井噴」。《通知》顯示，杭州還將優(yōu)化積分落戶政策，在杭州市取得合法產(chǎn)權(quán)住房的非本市戶籍人員，可申請(qǐng)落戶。政策發(fā)布之初，一些人將此條政策誤解讀為「買房即可落戶」。
5月9日下午，杭州市住保房管局房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處副處長(zhǎng)何陳煜表示，在現(xiàn)有的積分落戶框架內(nèi)，擬大幅提高自有產(chǎn)權(quán)住房的賦分權(quán)重，後續(xù)會(huì)出臺(tái)具體的實(shí)施細(xì)則。
杭州對(duì)外來(lái)人口的吸引力巨大，尤其是不少年輕人「偏愛(ài)」杭州，新政落地意味著更多人有機(jī)會(huì)成為杭州的新市民。
為了落戶與投資，有人把購(gòu)房目標(biāo)聚焦在杭州西湖邊的「老破小」，買這裏，戶口可以落個(gè)好位置，房子也可以出租。也有人看好「老破小」，在賭未來(lái)這些地方會(huì)「原拆原建」。
「買房就可以落戶嗎?」這幾天，這個(gè)問(wèn)題張帆被問(wèn)了太多次。目前，杭州還未出臺(tái)具體細(xì)則。但不少人認(rèn)為「購(gòu)房積分會(huì)增加」。
熱點(diǎn)城市落戶政策放鬆背後是日趨激烈的「搶人大戰(zhàn)」。南京、成都、杭州作為新一線城市，輪番下場(chǎng)「搶人」。近期全面放開(kāi)限購(gòu)的成都、杭州、西安以及2023年全面放開(kāi)的南京均為人口淨(jìng)流入城市。截至2023年年底，成都、杭州、西安、南京的常住人口為2140.3萬(wàn)人、1252.2萬(wàn)人、1307.82萬(wàn)人、954.7萬(wàn)人，分別比上年增加了26.7萬(wàn)人、14.6萬(wàn)人、8.23萬(wàn)人、5.59萬(wàn)人。
地產(chǎn)行業(yè)資深從業(yè)者、知乎房地產(chǎn)領(lǐng)域答主Jimmy Chen看到，各地出臺(tái)的優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策「卷起來(lái)了」。
杭州新政解答
杭州新政出臺(tái)後兩天，南京進(jìn)一步放寬了落戶條件。當(dāng)日，南京市公安局印發(fā)的《關(guān)於合法穩(wěn)定住所落戶有關(guān)事項(xiàng)的通知》提到，在南京市擁有合法穩(wěn)定住所且實(shí)際居住的非南京戶籍人員，可以直接辦理落戶。
南京直接取消了積分落戶模式。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，雖然南京的落戶新政並未直接指明「買房就可落戶」，但從實(shí)際執(zhí)行的情況來(lái)看，只要買房且具有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，就可以遷戶口和落戶。
10多天前，成都在全面取消限購(gòu)後的第一天，即4月29日，又支持符合條件人才申購(gòu)保障性住房，並可享受商品住房預(yù)留房源支持政策。
「一個(gè)城市中只有具備足夠的淨(jìng)流入人口，才有潛在購(gòu)房的需求。」Jimmy Chen表示，全面取消限購(gòu)不僅是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種宏觀調(diào)控，目前各地「因城施策」中陸續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)優(yōu)化政策，背後實(shí)際上還隱藏著「搶人大戰(zhàn)」，「搶人大戰(zhàn)」不僅僅是搶「人口」，而且是搶人才。
更多高品質(zhì)住宅在路上
縱覽成都、杭州、西安在提出全面放鬆限購(gòu)政策時(shí)，它們不僅打開(kāi)多個(gè)政策「工具箱」，釋放消費(fèi)端的需求，同時(shí)，也從供給端發(fā)力，為購(gòu)房者提供更好的產(chǎn)品。
這些城市都釋放出了一個(gè)明確的信號(hào)：建設(shè)「好房子」，加大高品質(zhì)住宅供給，這些政策背後的核心就是讓老百姓住得更好。
「要下力氣建設(shè)好房子。」今年全國(guó)兩會(huì)期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹再次強(qiáng)調(diào)，住房發(fā)展，歸根到底還是要讓群眾住得更好。他希望，能夠多行業(yè)跨界協(xié)同，合力建設(shè)綠色、低碳、智能、安全的好房子，讓群眾能夠住得健康，用得安全。綠色、低碳正是好房子的標(biāo)誌性特徵之一。
「好房子」是多種多樣的。成都提出推廣首層架空層用於公共服務(wù)空間設(shè)置，提高住宅陽(yáng)臺(tái)等半開(kāi)敞空間比例，推動(dòng)郊區(qū)(市)縣開(kāi)發(fā)低密度、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，進(jìn)一步加大高品質(zhì)住宅供給。杭州也提出推動(dòng)高品質(zhì)住宅供應(yīng)，其中包括完善出讓地塊周邊配套設(shè)施，支持因地制宜開(kāi)發(fā)低密度、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，鼓勵(lì)綠色、低碳、科技建築，更好滿足人民群眾對(duì)「好房子」的多元化需求。西安則將高品質(zhì)住宅建設(shè)聚焦在戶型創(chuàng)新上。
好房子需要有好的機(jī)製作為保障。值得關(guān)注的是，西安還提出，健全完善房屋交付質(zhì)量回訪和投訴處理機(jī)制，杜絕降標(biāo)減配、擅自變更規(guī)劃等違法違規(guī)行為，不斷提升交付滿意度。
嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)：「『好房子』不是簡(jiǎn)單的建築層面的概念，也要從交易和管理機(jī)制入手，體現(xiàn)找市場(chǎng)痛點(diǎn)、解決痛點(diǎn)的政策優(yōu)化思路。」
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